物件探しの起点がスマホに移り、不動産の集客はWEB広告の使い方で差がつく時代になりました。ただ、リスティングやディスプレイ、SNSなど選択肢が多く、「どれを選べばいいのか」「費用はどのくらいか」で迷う担当者は少なくありません。しかも、同じ媒体・同じ予算でも、物件の見せ方しだいで反響は大きく変わります。

本記事では、不動産集客に使う主要なWEB広告の種類と選び方、業種別の費用相場、そしてVR内見や360度バナー広告といった「物件を魅力的に見せる」クリエイティブの工夫まで、成果につながる実践ポイントを解説します。

なお本記事は、没入型の360度バナー広告サービス「Smart 360° Lab.」を運営する株式会社THO Media&Solutions（THO M&S）の知見をもとに整理しています。THO M&Sは、UI/UX設計からWEB制作、広告運用までをワンストップで手がけるデジタルプロダクションです。静止画では伝えきれない物件の魅力を、クリエイティブ制作で届けます。WEB広告の反応率に悩む企業を支援しています。

参考：株式会社THO Media&Solutions

不動産業界でWEB広告が主流になった背景

不動産のWEB広告がここまで広がった理由は、物件を探す人の行動がスマホ中心に変わり、業界全体のデジタル投資が加速したためです。この章では、いま不動産WEB広告に取り組む理由を、公的な統計データで確認します。

スマホ中心に移った物件探しの実態

物件探しの起点は、すでにスマホへ移りました。総務省の調査では、個人のインターネット利用率は85.6%、そのうちスマートフォンでの利用が74.4%に達し、パソコン（46.8%）を大きく上回っています。スマホ利用が初めてパソコンを逆転したのは2017年で、その差は年々広がっています。

参考：令和7年版 情報通信白書｜総務省

国土交通省の住宅市場動向調査でも、物件情報をインターネットで集める人が直近5年間で大きく増えています。折込チラシや店頭よりも先に、まずスマホで検索する。この行動の変化が、WEB広告を集客の中心に押し上げました。

拡大する不動産テック市場と激化する競争

デジタル化への投資は、市場規模の伸びにも表れています。矢野経済研究所の調査によると、不動産テック市場は2022年度の9,402億円から、2030年度には2兆3,780億円まで拡大すると予測されています。約2.5倍の成長です。

参考：不動産テック市場に関する調査を実施（2024年）｜矢野経済研究所

市場が伸びるほど、同じエリア・同じ物件タイプで競い合う会社も増えます。競合が続々とWEB広告に力を入れるなかで、出稿しないままでは見込み客に見つけてもらう機会そのものを逃してしまいます。

オフライン広告・ポータル依存の限界

紙媒体や折込チラシは、届く範囲もタイミングも限られます。反響が出たかどうかを数値で追いにくく、費用対効果の検証が難しい点も課題です。

大手ポータルサイトへの掲載は集客力がある一方、掲載料や反響課金が利益を圧迫しやすく、他社の物件と横並びで比較される宿命があります。自社で見込み客を集める手段を持たないと、ポータルの手数料に利益を削られ続けます。自社主導で運用できるWEB広告は、この構造から抜け出すための現実的な手段になります。

不動産の集客にWEB広告が向いている理由

WEB広告は不動産と相性の良い集客手段です。検討度合いの高い人に狙いを定めて配信でき、成果を数値で確かめながら運用できます。その強みを3つの角度から見ていきましょう。

ニーズが顕在化したユーザーに絞って配信できる

WEB広告の最大の強みは、物件を探している人にピンポイントで届けられる点です。「エリア名＋賃貸」で検索している人、住宅情報サイトを何度も見ている人など、検索キーワードや行動データをもとに配信対象を絞り込めます。

不動産は購入・契約までの検討期間が長く、動く金額も大きい商材です。だからこそ、いま探している人に的確に広告を見せられる仕組みが、限られた予算を無駄なく使うことにつながります。

費用を抑えて効果を数値で検証できる

WEB広告は、表示回数・クリック数・問い合わせ数まですべてが数字で残ります。どの広告から何件の反響が生まれ、1件あたりいくらかかったのかを把握できるため、成果の出ている広告に予算を寄せ、出ていない広告を止める判断がしやすくなります。

1件の成果にかかった費用（CPA）や成約率（CVR）といった指標は次章以降で詳しく扱いますが、こうした数値で検証できる点が紙媒体との大きな違いです。

物件やエリアに合わせて柔軟に運用できる

配信するエリアや物件タイプごとに、広告を細かく出し分けられるのもWEB広告の利点です。駅近のワンルームは単身者向けのSNS広告で、ファミリー向け分譲住宅は検索広告で、といった具合に、ターゲットと物件の組み合わせに応じて設計を変えられます。

反響を見ながら配信エリアや予算配分を日単位で調整できるため、季節や在庫状況に合わせた機動的な集客が可能です。

不動産集客に使う主要なWEB広告の種類と特徴

不動産集客で使うWEB広告は、大きく分けて検索連動型・画像/バナー型・追跡型・SNS型・動画/配信最適化型の5系統です。それぞれ得意な検討段階が違うため、特徴を押さえて使い分けます（各仕様は2026年7月時点）。

リスティング広告

リスティング広告（検索結果の上部に出す検索連動型の広告）は、「エリア名 賃貸」「地名 新築 戸建て」のように、目的がはっきりした検索に対して表示されます。すでに物件を探している「今すぐ客」に強く、問い合わせや資料請求に直結しやすいのが特徴です。

ディスプレイ広告・バナー広告

ディスプレイ広告・バナー広告（WEBサイトやアプリの広告枠に出す画像広告）は、まだ本格的に探し始めていない潜在層への認知づくりに向きます。画像で物件の魅力を一目で伝えられるため、ここでは「何を、どう見せるか」というクリエイティブの質が反響を大きく左右します。この点は記事後半で詳しく掘り下げます。

リターゲティング広告

リターゲティング広告（一度サイトを訪れた人を追跡して再び広告を表示する仕組み）は、検討期間の長い不動産と特に相性が良い手法です。一度物件ページを見たものの離脱した人に繰り返しアプローチし、比較検討している間に自社を思い出してもらう役割を担います。

SNS広告

SNS広告（Instagram・Facebook・LINEなどに配信する広告）は、ビジュアル訴求と精緻なターゲティングを両立できます。内観写真や間取り動画との相性がよく、年齢・地域・ライフステージなどの条件で見込み客に届けられるため、ファミリー層や単身者など狙いたい層への訴求に使いやすい媒体です。

動画広告・DSP広告

動画広告は、室内を歩くように見せるウォークスルー映像などリッチな表現が可能です。DSP広告（複数の媒体の広告枠をまとめて自動で最適配信する仕組み＝Demand-Side Platform）を使えば、配信面を横断して効率よく露出を広げられます。認知拡大からリッチな体験訴求まで、面を広げたい段階で活躍します。

各媒体の仕組みや目的別の選び方をさらに詳しく知りたい場合は、種類ごとの特徴を一覧でまとめた記事もあわせてご覧ください。

関連記事：WEB広告の種類と特徴を一覧で解説。目的別の選び方までわかる

自社の物件タイプに合うWEB広告媒体の選び方

WEB広告の媒体は、扱う物件タイプと見込み客の探し方に合わせて選びます。すべての媒体に出稿するのではなく、成果地点までの距離が近い媒体に予算を集中させましょう。

賃貸・売買・注文住宅で変わる最適な媒体

物件タイプによって、見込み客の検討期間も成果地点も異なります。賃貸は検討期間が短く「今すぐ客」が多いため、リスティング広告が中心になりやすい傾向です。

売買や注文住宅は検討が長期にわたるので、リターゲティングやSNS広告で継続的に接点を持ち、資料請求や来場予約へ育てる設計が向きます。この検討期間の違いは、次章で扱う業種別の費用感にも直結します。

ターゲット層と配信面の一致を確認する

媒体選びで外せないのが、「誰に・どこで見せるか」の一致です。単身の若年層に届けたいのにシニア利用の多い面へ配信しても、反響は伸びません。狙う入居者・購入者層が普段どの媒体に接しているかを整理し、配信面と重ねて考えます。

クリエイティブ制作に対応できるかを見る

媒体の機能はもちろん、載せる広告そのものを作れる体制があるかも重要な判断材料です。写真・動画・VRといった「見せ方」に対応できるかどうかで、同じ媒体でも成果は変わります。媒体を選ぶ段階から、クリエイティブの質を高められる手段を持っているかを確認しておきましょう。

不動産のWEB広告で成果を出す運用のポイント

WEB広告は出稿して終わりではなく、絞り込みと改善の積み重ねで成果が決まります。地域性・受け皿・改善サイクルの3点を押さえ、法令にも配慮して運用します。

エリアと検索キーワードを絞り込む

不動産は地域性が成果を大きく左右します。配信エリアを商圏に絞り、「地名＋物件種別」のように意図の明確なキーワードへ予算を寄せると、無駄なクリックを減らせます。逆に、成約につながりにくいキーワードは除外設定でこまめに切っていきます。

ランディングページと物件情報を充実させる

広告のクリック先となるページ（ランディングページ）の作り込みも、反響を左右します。内観・外観・間取り・価格に加え、周辺環境や他物件との違いまで丁寧に載せると、問い合わせの質が上がります。広告で人を集めても、受け皿となるページの情報が薄ければ離脱を招きます。広告と受け皿はセットで整えます。

継続的に効果を測定して改善する

配信後は、クリック率や問い合わせ数を定期的に確認し、成果の出ている広告に予算を寄せます。入札額の調整、キーワードの追加と除外、クリエイティブの差し替えを繰り返す改善サイクル（PDCA）が、費用対効果を押し上げます。

不動産広告の表示ルールに注意する

不動産広告には、宅地建物取引業法と不動産の表示に関する公正競争規約による表示ルールがあります。実際には取引できない物件で客を集める「おとり広告」や、実態より著しく優れて見せる「誇大広告」は禁止されています。WEB広告のバナーやランディングページも規制の対象です。物件を魅力的に見せる工夫と、事実に基づく正確な表示の両立を心がけましょう。

気になるWEB広告の費用相場と業種別CPA

WEB広告の費用は「広告費＋運用手数料」で構成され、成果1件あたりの単価は業種によって差があります。ここでは費用の内訳と業種別のCPA目安を、業界メディアが示す相場感として整理します。

出稿にかかる費用の内訳と相場

WEB広告の費用は、初期費用と月額費用に分かれます。目安としては、初期費用が1〜5万円程度、月額は広告費と運用手数料を合わせて3〜30万円程度が一般的です。運用を代理店に任せる場合の手数料は、広告費の10〜20%が相場とされています。

賃貸・売買・注文住宅の業種別CPA目安

費用対効果を測るうえで欠かせないのがCPA（Cost Per Action＝1件の成果獲得にかかった費用）です。成果地点も単価も業種で変わります。目安としては、賃貸の問い合わせが約1〜2万円、注文住宅の資料請求が約1〜2.5万円、展示場への来場予約になると約7.5〜10万円と幅があります。売買では会員登録を中間の成果地点に置くこともあります。

これらはあくまで推計であり、エリアや物件、時期によって変動します。自社の実績値を基準に判断するのが確実です。

費用対効果を高める考え方

CPAを下げるには、成果地点の設計とCVR（Conversion Rate＝広告経由の訪問者が成約や申込に至った割合）の改善が鍵になります。来場予約のようにハードルの高い成果地点だけでなく、資料請求や来店予約といった中間の地点を用意すると、見込み客を段階的に引き上げられます。CVRが上がればCPAは自然と下がるため、広告の出稿量を増やす前に、受け皿の改善で成果率を高める発想が大切です。

自社運用と広告代理店、どちらを選ぶべきか

自社運用と代理店の選択は、社内のリソースとスキル、費用対効果で判断します。どちらか一方が正解ではなく、両者を組み合わせる形も有効です。

自社運用が向くケース・外注が向くケース

運用ノウハウを持つ担当者がいて、日々の調整に時間を割ける会社なら、手数料を抑えられる自社運用が向きます。一方、専任者を置けない、あるいは短期間で成果を出したい場合は、代理店への外注が現実的です。戦略設計は代理店に任せ、日々の入稿は社内で行うといった役割分担も選択肢になります。自社の体制と目標に照らして決めましょう。

不動産に強いWEB広告代理店を見極めるポイント

代理店を選ぶときは、不動産業界での運用実績、対応できる媒体の広さ、改善提案の具体性を確認します。見落としがちなのが、写真・動画・VRといったクリエイティブ制作に対応できるかどうかです。媒体運用にとどまらず「物件をどう見せるか」まで一緒に設計できるパートナーは、反響の伸びしろが大きく変わります。

反響を左右する物件クリエイティブの見せ方

同じ媒体・同じ予算でも、物件の見せ方しだいで反響は大きく変わります。この章では、上位の解説記事があまり触れない「クリエイティブの質」に焦点を当て、VR内見やオンライン内見といった没入体験がユーザー行動をどう変えるかを解説します。

写真・間取りだけでは伝わらない物件の魅力

静止画の写真と間取り図だけでは、部屋の広さや光の入り方、眺望といった「住んだ実感」までは伝わりません。ディスプレイ広告やSNS広告のクリック率は、まさに「何を見せるか」で大きく動きます。前半で触れたバナー広告の反響差は、この見せ方の差から生まれます。媒体を選び直す前に、まず見せ方を見直してみてください。

VR内見・オンライン内見で高まる没入体験

住まい探しのオンライン化は、行動データにも表れています。アットホームの調査では、オンラインでの重要事項説明を利用したい人が29.6%、オンラインで契約したい人が36.4%にのぼりました（2025年7月調査、18〜59歳男女、n=910）。来店せずに物件を確かめたいというニーズが、確実に広がっています。

参考：オンラインでの住まい探しに関する調査 2025 賃貸編 | アットホーム株式会社のプレスリリース

こうしたニーズに応えるのが、VR内見やオンライン内見です。VR内見（3Dで再現した室内を画面上で自由に歩き回れるオンライン内見）を使えば、遠方の物件でもスマホひとつで疑似体験できます。

バーチャル内見も同じく、現地に行かずに物件を確かめられる手段です。導入した事例では、県外からの問い合わせが増えた、ページの閲覧時間が伸びたといった効果も報告されています（※効果は一例であり、すべての物件で同様の成果を保証するものではありません）。

バーチャルで歩ける物件がユーザー行動を変える

空間の広がりや眺望を疑似体験できると、ユーザーは物件を「自分ごと」として捉えやすくなります。写真を何枚も見るより、歩いて確かめられる体験のほうが記憶に残り、問い合わせや現地見学への一歩を後押しします。物件ページでの滞在時間が伸び、比較検討のなかで印象に残りやすくなる効果も期待できます。

この「歩ける体験」を物件ページの中にとどめず、広告クリエイティブそのものに取り入れる発想が、次にお伝えする360度バナー広告です。

360度バナー広告で物件をリッチに見せる新しい集客手法

360度バナー広告は、バナー上で物件を360度体験させる没入型のクリエイティブです。ここまで見てきた「見せ方」の議論の到達点として、従来のWEB広告に組み合わせて反響を高める手法を紹介します。

360度バナー広告とは

360度バナー広告（バナーの中で物件の内観や外観を360度見回せる没入型インタラクティブバナー）は、広告をクリックする前の段階から、ユーザーが自分で視点を動かして空間を体験できるクリエイティブです。静止画のバナーが「見るだけ」なのに対し、360度バナーは「触れて動かせる」点が決定的に違います。広告の枠内で物件を疑似的に歩けるため、興味を持った人の手を止め、印象に残します。

インタラクティブ広告の全体像や種類を詳しく知りたい場合は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

関連記事：インタラクティブ広告とは？種類と効果をデータや事例で解説

クリック率・コンバージョン率を高めた実績

物件を没入体験させるクリエイティブは、数値でも効果が表れています。Smart 360° Lab.が提供する360度バナー広告では、クリック率（CTR）が約2〜4倍（パソコンで約2.4倍、スマホで約3.9倍）、コンバージョン率（CVR＝成約や申込に至った割合）が約3倍以上（資料請求で約2倍、来場申込で約5倍）に伸びた実績があります。

※効果は一例であり、すべての広告で同様の効果を保証するものではありません。

不動産業界の事例では、360度バーチャルバナーでコンバージョンを改善し、『LIFULL HOME'S』の顧客行動データをターゲティングに活用した取り組みも生まれています。

従来のWEB広告に組み合わせる導入の進め方

360度バナー広告は、まったく新しい仕組みを一から作る必要はありません。いま出稿しているディスプレイ広告やSNS広告のクリエイティブを、360度バナーに置き換える形で始められます。既存の配信設計を活かしながら「見せ方」だけをアップグレードできるため、無理なく導入できます。

物件の反響を伸ばす次の一手として360度バナー広告を検討したい方は、まずは気軽に相談してみてください。

Smart 360° Lab.（360度バナー広告サービス）に相談する

まとめ 不動産のWEB広告は「配信先」と「見せ方」の両輪で決まる

不動産のWEB広告は、リスティング・ディスプレイ・リターゲティング・SNS・動画/DSPといった媒体を、扱う物件タイプと見込み客の探し方に合わせて選ぶことが出発点です。

配信エリアとキーワードを絞り、受け皿となるページを充実させ、数値を見ながら改善を続ける運用が成果を支えます。費用は広告費と運用手数料で構成され、CPAは業種で幅があるため、自社の実績値を基準に費用対効果を高めていきます。

そのうえで見落とせないのが「見せ方」です。同じ媒体・同じ予算でも、静止画の写真だけで訴えるか、VR内見や360度バナー広告で物件を歩ける体験として届けるかで、反響は大きく変わります。配信先を選ぶだけで終わらせず、見せ方まで磨く両輪で考えましょう。

物件を没入体験させるクリエイティブが、これからの不動産集客の差になります。まずは自社の広告に「見せ方」の視点を加えるところから始めてみてください。